德國房屋租賃知多少

1. 關(guān)于押金退還的期限

首先要說的是，押金作為一種擔(dān)保的工具，只有不存在需要擔(dān)保的事項的時候，房東才有義務(wù)立刻將押金退回。所以，我們大多數(shù)人認(rèn)為，租完房子就要立刻退押金的觀點是不正確的，因為房東可能還有不少費用需要你來支付，比如非日常使用的損壞，以及還沒有結(jié)算的Nebenkosten。

對于房東來說，他沒有義務(wù)在租賃關(guān)系結(jié)束時，立刻把Nebenkosten進(jìn)行結(jié)算。

2. 核查期或者考慮期 (Prüf- und Überlegungsfrist)

基于上述的原因，房東有一個核查或者考慮的期限，是否存在未了結(jié)的房租，是否還有Nebenkosten沒有結(jié)算。當(dāng)然這個期限也必須是合理的。在這個期限內(nèi)，作為租客不能要求房東返還押金，房東也不會因此陷入給付遲延。

那么問題來了，這個期限到底多久？很遺憾，法律沒有規(guī)定，法院的判決也沒有一致的期限。通常只能根據(jù)個案來考量！但是如下的基本原則我們還是要了解：

a. 如果確定，房東對租客已經(jīng)不存在任何的請求權(quán)，那么這時候房東有義務(wù)將押金返還給租客。根據(jù)德國民法典548條的規(guī)定，房東因租賃物的毀損而享有的請求權(quán)，如果在6個月內(nèi)沒有提出，就消滅了，在房東收回房子的時候，這個時效開始計算。上述的六個月針對的是房屋損壞的情形，如果是未結(jié)算的房租，那么根據(jù)德國民法典195條，消滅的期限為3年。

 

因此對于我們問題的關(guān)鍵在于，這個核查期為6個月，結(jié)合具體的情況對于房東來說是否是可能的，他是否可以在6個月內(nèi)核實出具體的費用。如果是，那么6個月就是一個上限。

b. 關(guān)于Nebenkosten的例外。6個月對于Nebenkosten來說，通常不適用，而且通常都會超過6個月。那么到底對于Nebenkosten來說，有沒有個結(jié)算期限的上限？根據(jù)德國民法典556條第三款第二句，必須在結(jié)算期限屆滿后12個月內(nèi)完成。舉個例子，比如你2014年7月1日搬走，新住戶2014年7月1日搬進(jìn)，那么結(jié)算期限為一年，也就是2015年6月30日結(jié)算期限屆滿。必須再等12個月，到2016年6月30號才是最終的期限。這時候，房東通常就會利用這個條款，在23個月的時候給你帳單，我們作為前租客，甚至要等上近兩年！

德國法院的判決無疑給了我們租客更好的保護(hù)。法院認(rèn)為，房東必須在一個合理的期限內(nèi)將Nebenkosten的結(jié)算單子給租客，也就是說，如果對于房東來說，可以更早的給前租客這個帳單，那么他就必須給，而不能一直拖延，比如他在每年2月份拿到所有的結(jié)算單，就必須盡快作出結(jié)算，而不能一直拖延到年底。

 

在德國聯(lián)邦法院2006年1月18日的針對此類案件的一個判決中(Az.: VIII ZR 71/05)，明確表示，結(jié)算期滿后六個月內(nèi)，房東應(yīng)當(dāng)及時作出結(jié)算，并且只能合理保留部分用于補(bǔ)交Nebenkosten的押金，合理的意思是通常預(yù)付的3到4個月的Nebenkosten。

因此，對于我們來說，可以請求房東先返還一部分押金。作為好人，免費提供模板一個！

Absender (Mieter)

An Herrn/Frau

… (Vermieter)

Ort, Datum

Rückzahlung der Mietkaution

Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,

das zwischen uns bestehendeMietverhältnis betreffend die Wohnung … wurde zum … beendet.

Da die Übergabe der Wohnung am …erfolgte und hierbei keinerlei Beanstandungen Ihrerseits vorgebracht wurden,bitte ich Sie, die am … von mir geleistete Kaution i.H.v. … EUR zzgl. Zinsenbis zum… durch Überweisung auf folgendes Kontoan mich zurückzuzahlen.

… (Kontoinhaber)

… (IBAN)

… (BIC)

Sofern nach Ihrer Auffassung derAuszahlung derzeitig noch Gründe entgegenstehen, bitte ich, mir diese ebenfallsinnerhalb der obigen Frist mitzuteilen.

Schon jetzt erlaube ich mir jedochdarauf hinzuweisen, dass die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr … Sie nicht dazu berechtigt, die gesamte Kaution einzubehalten, dadiesbezüglich allenfalls ein Sicherungsinteresse in Höhe der zu erwartendenNachforderung besteht.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

…(Mieter)

 3.結(jié)語：

總起來說，作為我們要知道，不是房屋租賃結(jié)束后，立刻就可以要求返還租金。作為房東來說，也要知道，他也必須要加快結(jié)算費用的速度，特別是關(guān)于Nebenkosten方面，不能無理由的拖延！