泓鈺法語(yǔ)培訓(xùn)翻譯:如何置業(yè)蒙特利爾(12)

浮動(dòng)利率還有一個(gè)問題是利息的計(jì)算，因?yàn)槔室恢痹谧儯?jì)算相對(duì)復(fù)雜，也有聽說過發(fā)現(xiàn)銀行多年算錯(cuò)，你不可以說銀行是故意的，但也不能排除這個(gè)嫌疑，就算不是故意的，銀行全靠計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)也有算錯(cuò)了時(shí)候，例如網(wǎng)絡(luò)問題造成數(shù)據(jù)沒有及時(shí)更新，導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)誤計(jì)算，并且以后的所有計(jì)算都是基於前次錯(cuò)誤的結(jié)果等等。還有一個(gè)問題是太操心，沒有一個(gè)人會(huì)老是惦記著去查利率變了沒有，并根據(jù)新利率計(jì)算當(dāng)天利息的，相信很可能有人直到還清了也還悶在鼓里。有許多銀行會(huì)試圖說服你，告訴你在任何時(shí)候都可以改成固定利率，但是，他不會(huì)強(qiáng)調(diào)如果改成固定利率的話，你只能得到一個(gè)非常高的貸款利率，相比直接談得到的固定利率，會(huì)差了老大一截。這樣，又變成了風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的問題。以五年期為例舉例來(lái)說，銀行牌價(jià)當(dāng)前固定利率如果為6.05%，而你能談到4.65%，浮動(dòng)利率能談到3.5%，但你貪小選了浮動(dòng)利率，如果一段時(shí)間后利率猛漲，銀行牌價(jià)成了7%，浮動(dòng)也漲成了4.5%，這時(shí)你希望固定下來(lái)，那么銀行多半會(huì)給你7%-1%=6%的固定利率，比起當(dāng)初4.65-3.5=1.15%的差價(jià)實(shí)惠，以后的日子會(huì)通過6-4.65=1.35%的差價(jià)來(lái)賠還，而如果你不去固定，則利率不斷升高，心理和經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大。所以，歸根結(jié)底，是風(fēng)險(xiǎn)的問題，浮動(dòng)利率就是賭利率上漲慢。買房是個(gè)大投入，將來(lái)的負(fù)擔(dān)應(yīng)該算清而不宜去賭利率。歷史上漲到百分之十幾的利率也是常有的。

固定利率就沒有這些問題，它其實(shí)是個(gè)平均預(yù)估值，所以比當(dāng)前浮動(dòng)利率會(huì)高，但它不會(huì)在升了。固定利率對(duì)於買房者是重要的，它給予了買房者一定的經(jīng)濟(jì)前瞻性，在利息幾年之內(nèi)不會(huì)有變化，經(jīng)濟(jì)上自己可控制。

浮動(dòng)利率就是銀行把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給貸款人，銀行穩(wěn)收利息。

e.   貸款時(shí)限

貸款時(shí)限一般人選3-5年為最多，但也不要太長(zhǎng)，首先年限太長(zhǎng)，利率會(huì)很高，因?yàn)殂y行的利率計(jì)算公式認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高，所以給出的利率也就很高，其次，一次定的年限太長(zhǎng)，會(huì)把自己束縛住，如果在短期幾年內(nèi)由於各種原因而要賣房的話，就等於和銀行毀約，自己要付很大一筆罰金。

有一個(gè)辦法可以免除罰金，就是讓買你房子的人繼承你的貸款，但是，一般買主是不愿意這樣做的，因?yàn)橛?jì)算會(huì)很復(fù)雜，手續(xù)也繁瑣，而且繼承的貸款額度也不一定合適買主，除非當(dāng)時(shí)利率升到很高，而你得到的利率是以前談的，低很多，這樣買主才會(huì)感興趣繼承貸款，但總的來(lái)講，會(huì)很麻煩。

到底是幾年，要根據(jù)自己情況，結(jié)合利率的長(zhǎng)期走向來(lái)定，有很多人喜歡5年，但也有人喜歡3年加3年，不一而定，因?yàn)槔首兓莻€(gè)不確定因素，沒有辦法說哪個(gè)更好些。

f. 銀行選擇

貸款最好找中等銀行，大銀行如ROYAL BANK，根本沒有談的余地，一副衙門八字開的官僚面孔，這是因?yàn)樗蛻舳啵瑯I(yè)務(wù)多，不在乎你這個(gè)小客戶，所謂店大欺客。當(dāng)然，這里并不是指它的接待態(tài)度，所有銀行人員談話是都面帶笑容，但笑容不能當(dāng)飯吃，要看它真正肯給你多少利率。