泓鈺法語培訓翻譯:如何置業蒙特利爾(12)

浮動利率還有一個問題是利息的計算，因為利率一直在變，計算相對復雜，也有聽說過發現銀行多年算錯，你不可以說銀行是故意的，但也不能排除這個嫌疑，就算不是故意的，銀行全靠計算機，計算機也有算錯了時候，例如網絡問題造成數據沒有及時更新，導致出現錯誤計算，并且以后的所有計算都是基於前次錯誤的結果等等。還有一個問題是太操心，沒有一個人會老是惦記著去查利率變了沒有，并根據新利率計算當天利息的，相信很可能有人直到還清了也還悶在鼓里。有許多銀行會試圖說服你，告訴你在任何時候都可以改成固定利率，但是，他不會強調如果改成固定利率的話，你只能得到一個非常高的貸款利率，相比直接談得到的固定利率，會差了老大一截。這樣，又變成了風險承擔的問題。以五年期為例舉例來說，銀行牌價當前固定利率如果為6.05%，而你能談到4.65%，浮動利率能談到3.5%，但你貪小選了浮動利率，如果一段時間后利率猛漲，銀行牌價成了7%，浮動也漲成了4.5%，這時你希望固定下來，那么銀行多半會給你7%-1%=6%的固定利率，比起當初4.65-3.5=1.15%的差價實惠，以后的日子會通過6-4.65=1.35%的差價來賠還，而如果你不去固定，則利率不斷升高，心理和經濟壓力越來越大。所以，歸根結底，是風險的問題，浮動利率就是賭利率上漲慢。買房是個大投入，將來的負擔應該算清而不宜去賭利率。歷史上漲到百分之十幾的利率也是常有的。

固定利率就沒有這些問題，它其實是個平均預估值，所以比當前浮動利率會高，但它不會在升了。固定利率對於買房者是重要的，它給予了買房者一定的經濟前瞻性，在利息幾年之內不會有變化，經濟上自己可控制。

浮動利率就是銀行把風險轉嫁給貸款人，銀行穩收利息。

e.   貸款時限

貸款時限一般人選3-5年為最多，但也不要太長，首先年限太長，利率會很高，因為銀行的利率計算公式認為風險很高，所以給出的利率也就很高，其次，一次定的年限太長，會把自己束縛住，如果在短期幾年內由於各種原因而要賣房的話，就等於和銀行毀約，自己要付很大一筆罰金。

有一個辦法可以免除罰金，就是讓買你房子的人繼承你的貸款，但是，一般買主是不愿意這樣做的，因為計算會很復雜，手續也繁瑣，而且繼承的貸款額度也不一定合適買主，除非當時利率升到很高，而你得到的利率是以前談的，低很多，這樣買主才會感興趣繼承貸款，但總的來講，會很麻煩。

到底是幾年，要根據自己情況，結合利率的長期走向來定，有很多人喜歡5年，但也有人喜歡3年加3年，不一而定，因為利率變化是個不確定因素，沒有辦法說哪個更好些。

f. 銀行選擇

貸款最好找中等銀行，大銀行如ROYAL BANK，根本沒有談的余地，一副衙門八字開的官僚面孔，這是因為它客戶多，業務多，不在乎你這個小客戶，所謂店大欺客。當然，這里并不是指它的接待態度，所有銀行人員談話是都面帶笑容，但笑容不能當飯吃，要看它真正肯給你多少利率。